POSSE DA TERRA, UMA REALIDADE !
Na década de 70, houve uma grande expansão
urbana desordenada, através de invasões, fluxo migratório, muitas vezes por
indução partidária que atingiu de forma, descontrolada principalmente as áreas
de mananciais.
Durante 40 anos, as comunidades
foram se consolidando sem nenhum tipo de infra-estrutura, nas vistas do poder
público que não tomou nenhuma ação fiscalizatória.
Em 1976, criou-se a primeira lei de proteção
de manancial, em virtude do adensamento populacional de uso e ocupação de solo,
todavia, o critério mais importante, foi o volume máximo de reservatório
Guarapiranga, que além de colocar o vertedouro no limite máximo de cota,
acarretava no risco do seu rompimento.
Em 1990, o governo do Estado de São Paulo,
Banco Mundial e a Prefeitura, criaram o Programa Guarapiranga que tinha como
objetivo recuperar a orla da Guarapiranga reurbanizando as favelas.
Até os dias de hoje, foram urbanizadas
dezenas de favelas, recuperando córregos, aplicando saneamento e dando
qualidade de vida para milhares de pessoas.
A FAGESP (Federação de Favelas e Associações
do Estado de São Paulo) acompanhando todo este processo caminha no sentido de
indicar as áreas degradadas para serem urbanizadas. No entanto, nossa bandeira
principal se trata da regularização fundiária, nossa prioridade. Neste sentido,
fundou-se mais de 500 associações de moradores em favelas na região
metropolitana.
Em 2001, com a lei do Estatuto da Cidade, lei
10.237, que prevê direito de propriedade a todo cidadão brasileiro, foi dado um
grande passo, porém, esta mesma Lei tornava-se omissa quando o assunto são as
áreas de mananciais.
Portanto, durante muito tempo, o Subcomitê de
Bacia de Hidrográfica Cotia Guarapiranga, colegiado tripartite (Estado,
Município e Sociedade Civil), se empenhou na promulgação da lei Especifica do
Guarapiranga, tendo hoje a sua regulamentação.
A
FAGESP tem como meta a continuidade das urbanizações das favelas e sua a
regularização fundiária, dentro do Município de São Paulo. Abaixo, entenda
melhor como é possível...
NEI
FAVELA.
REGULARIZAÇÃO
URBANÍSTICA E FUNDIÁRIA
VOCÊ SABE O QUE É?
APRESENTAÇÃO
Este estudo foi elaborado pela Federação de Favelas e
Associações do Estado de São Paulo FAGESP, em parceria com a Secretaria
Municipal de Habitação de São Paulo e tem por objetivo principal esclarecer as
dúvidas mais freqüentes sobre o processo de regularização urbanística e
fundiária dos assentamentos informais em nossa cidade. Leia com atenção,
entenda seus direitos e deveres e busque as soluções jurídicas que possam
resolver a situação de sua comunidade. Afinal, todos queremos uma cidade mais
digna e mais justa!
Regularização Fundiária
Técnica: Plano de Urbanização – definições e
aplicação
A regularização fundiária pode ser dividida em
duas etapas complementares: a regularização técnica e a regularização
registrária.
A regularização
técnica corresponde à urbanização da área, ou seja, à implantação de
melhorias como rede de água, esgoto, abertura ou adequação de ruas e vielas
existentes, pavimentação, sistema de drenagem, áreas verdes e institucionais,
eliminação de áreas de risco, canalização de córregos, entre outros, conforme
as características de cada local.
A regularização
registrária compreende a definição do parcelamento do solo e seu registro
no cartório de registro de imóveis, bem como o reconhecimento da posse e da
propriedade dos ocupantes da área, por meio de instrumentos jurídicos adequados
a cada caso.
REGULARIZAÇÃO
REGISTRÁRIA = LEGALIZAÇÃO
A irregularidade fundiária se manifesta em
diferentes tipos de ocupação: conjuntos habitacionais públicos e privados,
cortiços, loteamentos e favelas.
A forma de obtenção da regularização técnica
varia conforme o tipo de assentamento. Em nosso caso trataremos de loteamentos
irregulares e favelas. No caso das favelas, desenvolve-se um Plano de
Urbanização, que define regras específicas para cada intervenção, conforme as
características locais. Nos loteamentos irregulares, além da opção do Plano de
Urbanização, é possível utilizar os parâmetros técnicos definidos nas
legislações existentes, caso a ocupação seja compatível.
No caso dos loteamentos irregulares e favelas, a
regularização técnica pode ser obtida a partir dos seguintes instrumentos:
Formas
de regularização técnica:
Os Planos de Urbanização são os planos que
estabelecem as diretrizes, ou seja, as regras para as novas construções e para
a regularização das construções existentes nas Zonas Especiais de Interesse
Social – ZEIS.
Mas,
o que são as ZEIS?
O Plano Diretor Estratégico do Município de
São Paulo definiu o novo zoneamento da cidade. Essas zonas são setores da
cidade nos quais o tipo de uso do solo, o tipo das construções e o planejamento
para sua futura ocupação são semelhantes.
Em São Paulo, atualmente, existem as
seguintes zonas de uso:
- Zonas Exclusivamente Residenciais
- Zonas Mistas
- Zona Industrial de Recuperação
- Zonas Especiais
As Zonas Especiais, por sua vez, foram
subdivididas da seguinte maneira:
- Zonas Especiais de Preservação Ambiental
- Zonas Especiais de Preservação Cultural
- Zonas Especiais de Produção Agrícola e
Extração Mineral
- Zonas Especiais de Interesse Social
As Zonas Especiais de Interesse Social são
áreas da cidade destinadas à recuperação urbanística, regularização fundiária e
à produção de Habitação de Interesse Social.
São áreas nas quais a prioridade é a
produção de moradias populares, ou a sua regularização.
Ao transformar uma área (favelas,
loteamentos irregulares, áreas vazias, etc.) em ZEIS, o poder público fica
autorizado a promover a regularização fundiária, implantar benfeitorias e
produzir novas unidades habitacionais.
Mas para que essas propostas transformem-se
em realidade, é necessária a elaboração de um Plano de Urbanização para cada
uma das ZEIS definidas pelo Plano Diretor.
O que são os Planos de Urbanização?
São os planos que definem as regras para as
novas construções e para a regularização das construções já existentes nas
ZEIS. Essas regras dizem respeito à:
- Parcelamento do solo: tamanho máximo e mínimo
dos lotes, quantidade de áreas verdes e áreas para implantação de
equipamentos sociais, largura mínimas das ruas e vielas, etc...
- Tipo de uso: residencial, comercial e misto.
- Ocupação do solo: número de pavimentos das
construções, distâncias mínimas entre elas, etc.
Fazem parte do Plano de Urbanização
propostas de abertura de novas ruas e vielas, manutenção e melhoria das
existentes, projetos de eliminação de áreas de risco, canalização de córregos,
construção de novas moradias, de acordo com a necessidade de cada área.
Essas propostas devem orientar a elaboração ou utilizar as definições
dos projetos de urbanização de favelas, quando estes já estiverem prontos ou em
elaboração, no momento do desenvolvimento do Plano de Urbanização.
Instrumentos legais para a Regularização
Técnica:
Lei Municipal 11.775/95 e Decreto Municipal
44.667
Em São Paulo, a Lei Municipal 11.775/95
autoriza a regularização de loteamentos irregulares promovidos entre novembro
de 1972 e dezembro de 1994, ampliado posteriormente este prazo para abril de
2000.
Até a aprovação do novo Plano Diretor
Estratégico do Município de São Paulo esse era o único instrumento legal que
viabilizava a regularização fundiária nesse tipo de ocupação. Mas essa lei
possuía um alcance muito restrito, tanto por tratar apenas de loteamentos
(desconsiderando favelas, por exemplo) quanto por não ser suficientemente
flexível diante da realidade das ocupações.
O novo Plano Diretor, num esforço para
reconhecer as ocupações irregulares no município, define as ZEIS – Zonas
Especiais de Interesse Social. Para cada uma das ZEIS delimitadas pelo Plano
Diretor, está previsto o desenvolvimento de um Plano de Urbanização. Esses
planos foram regulamentados pelo Decreto 44.667.
O Plano de Urbanização deve ser considerado
como instrumento fundamental para a regularização técnica, pois, entre outras
medidas, se propõe à:
I - estabelecer condições e parâmetros
específicos para a recuperação física e regularização fundiária de áreas
ocupadas de forma irregular e espontânea pela população de baixa renda;
II - garantir a participação da população
moradora em todas as etapas de planejamento e implementação das ações
necessárias para a recuperação e regularização das áreas referidas no inciso I
deste artigo;
III - equacionar soluções para as áreas de
risco ocupadas por moradias.
No texto do Decreto Municipal 44.667, na
seção que trata Parcelamento do Solo de Interesse Social, também podemos
encontrar referências à possibilidade de se utilizar desse instrumento para a
regularização fundiária, em casos específicos:
“Art. 53. O terreno parcialmente ocupado por
assentamentos irregulares, qualquer que seja a situação existente, poderá ser
parcelado para possibilitar a aprovação ou regularização de EHIS em separado,
devendo a destinação de áreas públicas observar, conforme o caso, as seguintes
disposições:”
É importante lembrar que a legislação que
define os instrumentos legais para a regularização fundiária também define, em
certa medida, quais são as áreas que não poderão passar por esse processo. Em
geral, as ocupações em áreas de risco e áreas ambientalmente frágeis, por não
poderem ser regularizadas, são atendidas por outros programas habitacionais.
Diante disso, podemos afirmar que se a regularização registrária garante
a segurança de posse aos moradores de áreas ocupadas irregularmente, a
regularização técnica garante que esses assentamentos integrem-se
socioespacialmente à cidade formal, proporcionando uma melhora significativa em
suas condições urbanísticas.
Estatuto
da Cidade.
Instrumentos
Urbanísticos e Jurídicos
de Regularização Fundiária
O Estatuto da Cidade dispõe sobre os
instrumentos jurídicos, urbanísticos e tributários que podem garantir eficácia
ao Plano Diretor e ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e da propriedade urbana.
As diretrizes gerais fixadas pelo Estatuto
da Cidade estabelecem normas que regulam o uso da propriedade urbana em prol do
interesse social, do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental.
Desta forma, possibilita a regularização da
terra para milhares de famílias que ocupam áreas de favelas e loteamentos
irregulares espalhados pelas periferias das cidades brasileiras.
ZONAS ESPECIAIS DE
INTERESSE SOCIAL – ZEIS
Com a promulgação da Lei Federal nº
10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade, onde foram instituídas as ZEIS –
Zonas Especiais de Interesse Social[1],
onde é permitida a utilização de parâmetros urbanísticos específicos para
parcelamentos situados nesta. Para isto, as ZEIS devem estar previstas no Plano
Diretor do Município[2],
como no Município de São Paulo.
[1] Zeis
conforme definição do Plano Diretor, “são porções do território destinadas
prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e
produção de Habitações de Interesse Social – HIS...” localizadas em terrenos
públicos ou particulares, onde é permitido trabalhar com índices urbanísticos
diferenciados.
[1] Plano
Diretor de São Paulo: Lei Municipal nº 10.430/02
As ZEIS foram monitoradas por
Conselhos Gestores, ao serem implementadas. Conforme
determina o artigo 175 do Plano Diretor, o Plano de Urbanização de cada ZEIS
deverá ter a participação do Conselho Gestor composto pelos representantes dos
atuais ou futuros moradores Executivo, em todas as etapas de elaboração e
implementação do Plano de Urbanização.
1. Instrumentos Jurídicos para
regularização fundiária previstos pelo Estatuto da Cidade
1.1. Áreas Públicas
CONCESSÃO DE USO ESPECIAL
PARA FINS DE MORADIA
Tendo em vista
que, por força do Artigo 183-§3º da Constituição Federal: “os imóveis
públicos não serão adquiridos por usucapião”, bem como pelo Artigo 102 do
novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – “Os bens públicos não estão
sujeitos a usucapião.”, a Concessão de Uso especial Para Fins e Moradia é
um importante instrumento a ser aplicado para regularização das terras públicas
irregularmente ocupadas por população de baixa-renda, devendo ser outorgada
administrativamente ou via Judicial.
A Concessão de Uso
Especial para Fins de Moradia, prevista na Medida Provisória nº 2.220/01, pode
ser concedida de forma individual e coletiva. Este instrumento, nos termos do
artigo 2◦ do Decreto Municipal n◦ 43.474/03, poderá ser outorgado mediante
requerimento do interessado, que deve ser encaminhado para Superintendência de
Habitação Popular.
Destaca-se que a Concessão de Uso Especial é o
instrumento mais adequado para os casos onde a ocupação for anterior a 30 de
junho de 1996 e não for objeto de ação judicial por parte do Poder Público.
Para a outorga da concessão de uso especial para
fins de moradia, devem ser atendidos os seguintes requisitos:
·
Posse ininterrupta e sem oposição, anterior a 30 de
junho de 1996;
·
Lote ou fração ideal com área inferior a 250m²;
·
Utilização do imóvel para moradia;
· O ocupante não pode ser proprietário ou
concessionário de outro imóvel urbano ou rural.
CONCESSÃO
DE DIREITO REAL DE USO
Prevista no Decreto – Lei nº 271/67, a
Concessão de Direito Real de Uso pode ser concedida na forma individual ou
coletiva.
Este instrumento, por força do artigo 4◦ do Decreto 43.474/03, poderá ser outorgado ao
ocupante que não preencher os requisitos legais para obtenção da concessão de
uso especial. Será concedida de forma gratuita, pelo prazo de 99 anos, com
possibilidade de renovação, podendo ser revogada na hipótese de se dar
destinação diversa ao imóvel.
Necessárias
para comprovação dos requisitos para outorga da concessão de uso especial para
fins de moradia. Dessa forma as perguntas realizadas quando do cadastramento
das famílias diziam respeito:
·
Ao
tempo de posse no imóvel;
·
À
comprovação da baixa renda;
·
Ser
o imóvel de uso residencial, misto, comercial ou institucional;
·
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.
É sempre bom
lembrar que a Concessão de Direito Real de Uso não pode ser confundida com
Doação – Instrumento também útil para regularização fundiária, no entanto,
altamente em desuso. Esta última como a Concessão de Direito de Uso, necessita
de autorização legislativa e só poderá ser feita com encargos, consoante
determinação da Lei Federal de Licitações, quando estabelece que “Constarão
obrigatoriamente do Instrumento de doação os encargos, o prazo de seu cumprimento
e a cláusula de reversão, sob pena de nulidade do ato.”
Principais
Características dos Instrumentos Jurídicos
CONCESSÃO DE USO
ESPECIAL
|
CONCESSÃO
DE DIREITO REAL DE USO
|
1.2. Áreas Particulares
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
A usucapião é forma de aquisição de propriedade do lote
onde não exista oposição de terceiros (ação de reintegração de posse,
reivindicatória etc) e por um determinado lapso de tempo (no mínimo 05 anos).
A leitura do art. 183 da Constituição
Federal assegura a aquisição da propriedade por meio de usucapião, desde que
sejam observados os seguintes requisitos:
a) posse de área urbana com metragem máxima
de 250m²;
b) estar na posse da área urbana pelo prazo
mínimo de cinco (5) anos;
c) posse ininterrupta e sem oposição, com
ânimo de dono;
d) utilização para moradia do ocupante ou de
sua família;
e) o ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
QUADRO DOS INSTRUMENTOS JURÍDICOS
Situações Práticas x Instrumentos de Regularização
MANANCIAIS DE ÁGUA
O que são, onde estão e como preservá-los
Mananciais de
água são as fontes, superficiais ou subterrâneas, utilizadas para abastecimento
das populações e manutenção de atividades econômicas. As áreas de mananciais
são as porções do território onde correm e drenam os cursos d´água, desde suas
nascentes até os rios e represas. As áreas de mananciais da Região
Metropolitana de São Paulo ocupam mais da metade de seu território.
Para dar conta do
abastecimento atual de sua população, na região metropolitana de São Paulo
existem oito sistemas produtores de água, sendo que os principais reservatórios
são os bacias hidrográficas da Cantareira, da Guarapiranga e da Billings.
A recuperação e
preservação de nossos mananciais é de importância fundamental para garantir a
biodiversidade e o desenvolvimento sustentável de nossa metrópole. É preciso
conter as ocupações destes territórios frágeis, mas de valor ambiental
inestimável, bem como são estratégicas as providências do Poder Público para
que os assentamentos precários existentes recebam infraestrutura sanitária e
condições urbanísticas adequadas para sua futura regularização fundiária,
fazendo parte da cidade como bairros dignos.
Em 2006 foi aprovada como a Lei Estadual 12.233, a Lei Específica da Área de Proteção e Recuperação Ambiental-APRM-Guarapiranga, regulamentada pelo Decreto 51.686, editado, simbolicamente, no dia 22/03/2007, Dia Internacional da Água. Foi um trabalho participativo, com importante atuação das lideranças populares no Subcomitê da Bacia Hidrográfica Cotia-Guarapiranga, dos municípios e dos representantes do Governo do Estado.
É importante
ressaltar o caráter inovador desta legislação, que tem como premissa básica
garantir a qualidade das águas do manancial da bacia do Guarapiranga, por meio
do controle da quantidade de esgotos e de outras cargas poluidoras
contribuintes para sua degradação e criação de um zoneamento para gestão de
usos sustentáveis para a manutenção dos recursos hídricos, além de propor uma
nova forma de aplicar os instrumentos de regularização urbanística fundiária,
compensação, licenciamento e fiscalização de empreendimentos.
Na Lei Estadual
12.233/06, a Lei Específica da Área de Proteção e Recuperação Ambiental do
Guarapiranga, acompanhada de seu respectivo Decreto Regulamentador 51.686/07,
está disposto o instrumento de gestão legal para regularização fundiária, nesta
APRM, denominado Plano de Recuperação de Interesse Social-PRIS.
O QUE É UM PRIS?
Nas chamadas Áreas de Recuperação Ambiental
(ARAs-1, do zoneamento da Lei Estadual 9.866/97, e que reconhece os
assentamentos irregulares), a regularização fundiária, de Lei Específica pode
ser obtida se cumpridas as exigências do Plano de Recuperação de Interesse
Social - PRIS, através de flexibilização adequada dos parâmetros urbanísticos da
Lei Específica 12.233/06, a Lei Específica da Área de Proteção e Recuperação
Ambiental da Guarapiranga.
A regularização poderá ser efetivada de acordo com
a legislação municipal específica para habitações de interesse social. Os PRIS
poderão ser elaborados em parceria com agentes privados, quando houver
interesse público.
Destes Planos de Urbanização, ressaltando o
disposto no Decreto Estadual 51.686/07, que regulamenta a Lei Específica da
APRM-Guarapiranga, deverão constar, no mínimo, as ações que seguem:
- obras e serviços de terraplenagem, contenção de encostas e
consolidação geotécnica;
- drenagem e escoamento de águas pluviais;
- sistema de abastecimento de água;
- sistema de coleta, tratamento e destinação de esgotos;
- rede pública de energia elétrica;
- implantação de paisagismo e arborização de áreas verdes e
permeáveis;
- proposta de implantação de pavimentação;
- solução de coleta regular dos resíduos sólidos;
- solução para resíduos sólidos inertes gerados durante a
intervenção;
- pontos, terminais e circulação de transporte coletivo;
- memorial descritivo e justificativo dos parâmetros
urbanísticos específicos
- para definição de lotes, implantação de novas edificações e
mudanças de uso do solo;
- proposta de ação social e de educação ambiental, indicando as
ações a serem realizadas antes, durante e após a execução das obras;
- proposta e estratégia de recuperação ambiental das áreas
livres ou que serão desocupadas pela intervenção, especificando as ações a
serem realizadas nas áreas de preservação permanente;
- estratégia de regularização fundiária a ser adotada com a
especificação
- dos instrumentos e medidas a serem implementadas, dos responsáveis
pela sua execução e dos condicionantes.
BAIRROS URBANIZADOS E REGULARIZADOS
VOCÊ TEM ESTE DIREITO !
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